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LA TVA RÉDUITE

Vous pouvez acheter votre logement moins cher grâce à un taux de TVA réduit à 5,5 %. Un dispositif mis en place pour l’achat d’une résidence principale dans certaines zones définies. Découvrez comment en bénéficier.

L’achat immobilier neuf est taxé au taux de TVA de 20 % dans la plupart des cas. Mais si votre achat concerne une résidence principale située dans une zone faisant l’objet d’une rénovation urbaine, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.

Ciblant uniquement les seules zones dites ANRU, cette TVA réduite est étendue depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones. Le dispositif concerne également les logements destinés à être occupés par des titulaires du Prêt Social Location Accession (PSLA).

Cette TVA réduite est par ailleurs cumulable avec d’autres aides de financement, comme le PTZ. Elle n’est cependant pas compatible avec le dispositif Pinel, car réservée à l’achat d’une résidence principale.

Sous quelles conditions en bénéficier ?

La TVA au taux réduit de 5,5 % est accessible si : 

• l’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale ;
• l’acheteur y réside pendant au minimum 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014) ;
• les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés.

Le montant des plafonds de revenus est actualisé tous les ans, au 1er janvier. Proche de celui du PTZ, il dépend de la ville et du nombre de personnes qui constituent le foyer. Les revenus imposables pris en compte sont ceux de l’année N-2 après déduction forfaitaire, soit ceux de 2020 pour une signature en 2022. 

Dans les zones ANRU, le plafond est par exemple de 35 088€ pour une personne seule vivant à Paris ou dans une commune limitrophe et de 30 504€ dans les autres régions françaises.

Pour toute acquisition entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013, le taux de TVA réduit est de 7 %.

Que se passe-t-il en cas de revente anticipée ?

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit est appliquée pour les propriétaires résidant dans le bien acheté pendant au minimum 10 ans. Pour les livraisons avant le 1er janvier 2014, cette période minimale est de 15 ans.

Si vous revendez votre logement avant la fin de cette période, vous devrez vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant résulte de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention, à compter de la 1ère année (ou de la 5ème pour les livraisons avant le 1er janvier 2014).
 

Aucun remboursement n’est dû lorsque la cession intervient après la fin de la période requise. Dans certains cas, tels qu’un décès, un divorce, une mutation professionnelle ou la naissance d’un enfant, vous êtes dispensé de tout remboursement.

LE PRÊT À TAUX ZÉRO

Le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer une partie des frais d’acquisition d’un logement neuf. Dans l’immobilier neuf, le PTZ concerne :

• L’achat d’un logement neuf vendu sur plan ;
• L’achat d’un logement neuf déjà achevé, à condition que les acquéreurs soient les premiers à l’occuper ;
• L’acquisition d’un logement neuf dans un immeuble après une réhabilitation lourde. Au même titre qu’un logement neuf déjà achevé, les acquéreurs doivent être les premiers occupants du logement réhabilité.

Comment souscrire un PTZ ?

Sous conditions d’éligibilité, la souscription d’un PTZ s’effectue auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit à taux zéro conventionné. En effet, le prêt à taux zéro est une aide financée par l’État pour soutenir l’accession à la propriété. Par conséquent, seule une banque agréée PTZ est en droit de vous délivrer ce type de prêt. Néanmoins, la majorité des banques et établissements financiers y sont habilitées.

Avant d’accorder un PTZ, les banques sont en droit d’exiger des garanties de la part des futurs acheteurs. Parmi les conditions préalables, une garantie de remboursement ou une assurance décès invalidité sont souvent requises. Sachez toutefois que l’application d’intérêts, de frais de dossier ou d’expertise de la part d’un établissement de financement n’est pas autorisée sur le PTZ.

Lors de la souscription d’un prêt à taux zéro, munissez-vous des pièces justificatives suivantes :

• Une pièce d’identité (carte nationale d’identité, passeport, etc.) ;
• Votre avis d’imposition de l’année N-2 ;
• Une attestation sur l’honneur pour justifier de votre statut de primo-accédant ;
• L’ensemble des documents liés à l’achat de votre logement (permis de construire, etc.) ;
• Votre bail de location et vos dernières quittances de loyer si vous êtes locataire ;
• Une attestation d’hébergement rédigée par votre hébergeur si vous êtes logé à titre gratuit.

Bénéficiaires du PTZ : obligations et devoirs

Vous avez bénéficié du PTZ dans le cadre de l’achat de votre résidence principale ? Cette aide avantageuse accordée par l’État ne va pas sans quelques obligations et devoirs à respecter. Ainsi, votre logement neuf doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après la date d’achèvement des travaux. Toutefois, des exceptions existent. Vous pourrez par exemple bénéficier d’un délai étendu à six ans si votre logement a été acheté en prévision de votre retraite.

De plus, il vous est interdit de mettre votre logement en location durant les six années suivant votre acquisition, sauf en cas :

• De départ à la retraite dans les six années à venir ;
• De séparation avec votre conjoint (divorce, rupture de PACS) ;
• D’invalidité ou d’incapacité suite à un accident ;
• De chômage d’une durée supérieure à un an.

Si vous justifiez de l’une de ces situations, vous êtes autorisé à proposer votre logement à la location. Toutefois, celui-ci doit être loué sans meubles. Vous devrez également respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires.

Le PTZ en 2022

Aide d’État, le PTZ devait initialement prendre fin en 2022. En octobre 2021, le ministère du Logement a cependant annoncé la prolongation du dispositif jusqu’en 2023. Une réelle opportunité pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété.

Concernant l’éligibilité, le gouvernement prévoyait une modification des conditions de calcul des ressources. Ainsi, la Loi de finances du 29 décembre 2020 (pour 2021), via l’article 164, désirait soumettre le PTZ aux revenus de l’année en cours. Suite à l’abandon du projet, c’est donc bien le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui continuera à être pris en compte pour les années 2022 et 2023.

En 2022, le montant du PTZ pour un projet immobilier neuf représente :

• 40 % du coût total du projet immobilier pour un logement neuf situé en zone A ou zone B1.
• 20 % du coût total du projet immobilier pour un logement neuf situé en zone B2 ou zone C.

Les plafonds de ressources : 

Un prêt cumulable avec d’autres financements immobiliers

Un PTZ couvre au maximum 40 % du coût total de l’opération. En tant qu’acheteur d’un premier logement neuf, le prêt à taux zéro est donc un complément au prêt principal. De plus, il peut être cumulé avec d’autres financements immobiliers. Prêt d’Accession Sociale, prêt conventionné, Prêt Épargne Logement, etc

LE DISPOSITIF PINEL

Chaque année, de nombreux français profitent des atouts du dispositif Pinel. En 2022, la loi Pinel va encore permettre aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal. 

Le dispositif Pinel 2022 poursuit plusieurs buts : il s’agit de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social.

Auparavant limitée à l’investissement dans le neuf, la loi Pinel de défiscalisation peut désormais s’appliquer à l’achat et la réhabilitation de biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers spécifiques, fixés par décret.

Les avantages du dispositif Pinel :

• Réduire vos impôts sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, dans la limite de 63 000 €
• Dégager des compléments de revenus, par le versement de loyers mensuels (possibilité de louer à un ascendant/descendant)
• Préparer votre retraite
• Créer un patrimoine immobilier

 Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel en 2022 :

• L’investisseur doit acheter un logement neuf et le louer pour une durée de 6,9 ou 12 ans.
• Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues (plus de demandes de logements que d’offres sur le marché).
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
• Il doit également être conforme aux normes énergétiques en vigueur.
• Les locataires doivent aussi présenter un plafond de ressources plafonné. Concernant les zones B2 et C, elles ont été exclues du dispositif le 15 mars 2019.
• L’assiette de la réduction d’impôt étant quant à elle limitée à 300 000 € par an et dans la limite d’un prix de 5 500 € par m².

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.